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二手房收房过程中要注意的几个问题,你必须知道?

15501234901 时间:2017-07-18 次浏览

已有4条回答

15501234902 2017-07-18 15:17

  1.提防中介公司的“宰客”   有的中介会在中介费上打折,让你尝到甜头放松警惕,而在代收的费用上收得比较“狠”。比如有些中介公司,明明没请担保公司担保,却要“代收”一笔担保费。   2.评估价不可以人为“调节”   代收评估费时,有的中介告诉买方,评估公司估价高低,直接影响到交税的多少。估价可以人为“调节”,多交点评估费,就能少交不少税。实际上,这种说法并不靠谱。交税时,电脑会自动给出一个基准价,如果基准价与成交价不同,计税时就高不就低。比如基准价是50万元,成交价是60万元,以60万元计税。评估公司的评估报告,只跟银行贷款多少有关,而与交税无关。   3.一定要找中介要详细的发票和收据   中介还有用滥的一招,就是打包收费报一个笼统的价格,事后只给收据,不给发票,甚至连收据都不给。如代收2万元,明明只花了1.5万元,硬说全部花完了。   4.卖方应付的个税反而转嫁给买方   房东卖房时,往往会在优惠后,报出一个净得价,要求后期费用全部由买方承担。房东会做出一些“让步”让买房人觉得占了便宜,如本来卖70万的房子,优惠5万元。 实际上,买方出的后期费用远远高于这个数哦。有的房东卖的是第三套房,但不告诉买方。房东将房款全部拿到手后,买方才发现,本应由房东承担的1%个税,转嫁到了自己头上。   买卖双方最终交接房源时,一定要签订具备法律效益的书面协议。万一事后发生纠纷,可以靠签订的协议保障双方的合法权益。   买房不易,祝大家都能买到一个称心如意的房子。

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15501234903 2017-07-18 15:15

  1、房屋质量的检验。诸如:房屋的墙体、天花板是否渗漏,是否有裂缝等。有需要的朋友可以去一些专业的网站寻找相关更详细的资讯。   2、家电家具的交割。有许多卖售方会将房屋内一些自己不需要的家具家电打包一起出售给买受方,并且在签订合同的时候以家具清单的形式将这些附随的设备列入合同附件。那么我们在交房的时候,就应该按照清单一一清点并检验。为了减少不必要的纠纷,在订立清单的时候最好将价格比较高的设备的品牌型号等一并载明。   3、水、电、煤、物业管理等费用的结算及更名。在交房前,应该通知卖售方把最近一期的水电煤账单事先准备好,以备结算时作为依据。如果卖售方没有准备相关账单的话,也可以拨打相关的服务热线查询:962777(燃气热线)962626(自来水市南公司热线)55151515(自来水市北公司热线)95598(电力服务热线)。拨打相关电话后,根据提示音操作,告知户号或者地址后,就可以查询到该房屋的最后一次抄见数(即抄表数据)、缴费及欠费情况。由于相关的服务热线基本上都可以方便的查到该房屋的欠费情况,所以即使卖售方提供了相关单据,买受方最好也进行查询,以免除后顾之忧。物业管理费的结算及物业更名手续则由双方一起至房屋所在的物业管理处进行结算并办理物业更名手续即可。   4、户口问题。在交房时应该确保该套房屋内已经不存在其他的户口。   5、交房尾款。作为对自己的保障,购房者可以在签订买卖合同时在合同条款中约定除去贷款以外的最后一笔房款作为交房尾款,待房屋验收交接完毕方支付给卖售方。这也是除去法律武器之外购房者对自己的最后的防线了,所以一定要善加利用。   6、签订房屋交接书。在双方对房屋验收交接完毕后,应该签署房屋交接书,就前述的房屋检验、家具交割、费用结算、尾款交接等事实情况以书面形式固定下来并加以确认。做到真正“银货两讫“,以免以后产生不必要的纠纷。

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15501234904 2017-07-18 15:15

  一、水、电、煤气、天然气的清点及过户   双方应一同来到自来水公司、电力公司、煤气公司、天然气公司的营业网点办理相应的过户手续,并向工作人员询问原房东有无欠费情况。如有欠费,二手房买房人则有权要求原房东补交费用。然后,双方再根据最后一期缴费单据上载明的数字和房屋表具上的差额,根据单价进行结算。作为二手房买房人,要特别注意在办理过户手续时一定要向工作人员询问原房东的欠费情况,这些欠费可能是原房东以前拖欠的费用及滞纳金(滞纳金一般按照日千分之三计算,累积起来就相当高了)。   二、二手房设施设备清点   由于二手房一般都被原房东装修和使用过,在二手房出售时对装修和一些设备设施通常都是赠送的,因此,二手房买房人在签订房屋买卖合同时,就应将设备设施的品牌、成色以及能否正常使用予以明确写明,二手房交接房屋时按照合同约定进行清点、验收。这些设备设施一般有:空调、灶具、油烟机、热水器、灯具等。   三、有线电视、数字电视、电话、宽带的过户   二手房买卖双方应一同来到有线电视公司、电信或网通的营业网点办理过户手续,同时,二手房买房人也要特别注意询问工作人员原房东有无拖欠费用的情况。   四、物业服务费、公共维修基金、取暖费结清   二手房买卖双方应一同来到物业公司办理物业和公共维修基金更名手续,同时办理物业费用缴纳的交接,要注意询问物业人员看原房东是否拖欠物业费及取暖费。   五、户口迁移   二手房买卖双方应一同来到房屋所在地的派出所,询问房屋内的户口情况,原房东应将户口全部迁出,如仍有户口,买房人可要求原房东迁出,若其拒绝办理,可追究其违约责任。   六、清点二手房钥匙   二手房原房东交给下家的钥匙包括:二手房房间钥匙、单元大门钥匙、防盗门钥匙、地下室或小房钥匙、信箱钥匙等。   七、结清二手房尾款   以上六项均二手房过户及结算完毕后,将房屋买卖合同约定的尾款在扣除下家代原房东支付的费用后,余额为下家实际应支付的款项。上加收款后应出具收条并注明“全部房款已结清”字样。   八、签署《房屋交接书》   《房屋交接书》应将上述7各方面的内容以文字的形式固定下来,双方签字、捺手印,一式两份,双方各执一份。   签署《房屋交接书》的法律意义在于证明原房东将符合合同约定的房屋交付给买房人,交房的时间点也就是签署《房屋交接书》的时间点。如果不签,二手房买卖双方将来可能会对何时才算是交房时间产生争议,进而影响到双方违约责任的承担。如果在还没有办理完上述7个方面的手续就签署,则意味着买房人未验收就已经认可房屋符合合同约定。因此,签署《房屋交接书》是二手房交房手续的最后一道程序,不能先签署再验收。如果在对房屋验收时发现某些方面不符合合同的约定,应将问题写在二手房房屋交接书上面,予以注明、说明,为将来追究二手房原房东的责任做好证据上的准备。

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15501234905 2017-07-18 15:14

  一、墙地砖空鼓率不能超5%   二手房改造时墙的防水一定要补做,一般建议做防水时进行现场监督,最好以刷3遍防水为宜,此外还需注意与周围防水层进行重叠,防止出现裂缝。另外,墙地砖一般都会考虑重新铺贴,受原结构影响,验收时首先看砖面是否平整,砖面缝隙是否规整一致,砖面有没有破碎、崩角的现象,还应该注意花砖和腰线位置是否正确,没有偏位或高度错误现象。除了外在的考量,墙砖、地砖还要检测内在的空鼓率,可用一个金属小锤,轻轻敲打墙、地砖的四角与中间,看是否有空洞的声音。墙地砖的局部空鼓率不能超过总铺砖面积的5%,否则会出现脱落问题。   二、验收电路留张“管线图”   电路验收分强电验收和弱电验收。强电验收采用500V绝缘电阻表测试各回路绝缘电阻值,同时可考验所用电线质量,不达标的电线可能会被击穿。弱电采用专用工具测试:专用网络测试工具测试网络8芯信号是否畅通;载波器铜轴电缆测试工具、万用表等完全测试合格后再进行下一步施工工作。此外,还要查看插座的接线是否正确以及是否通电,卫生间的插座应设有防水盖。   装修完毕之后,消费者一定要让装饰公司留下一张“管线图”。当电工刚把电线埋进墙壁时,就可把这些墙壁编上号码并画出平面图,接着用笔画出电线的走向及具体位置,应标明管线的接头位置,这样一旦出现故障,马上可查找线路位置。据了解,专业装饰公司的隐蔽工程做得非常到位,给所有的客户配管线图以外,还把管线图做成光碟,让客户对隐蔽工程无后顾之忧。   三、有地漏房间看是否有积水   水改完毕,用软管连接已改造的冷热水管,保证是整个室内管道的冷热水管同时打压;安装好打压器,打压器充满水,管内空气放掉,使整个回路里面全是水;关闭水表及外面闸阀(一定要做好保护)。然后开始打压,实验值为工作压力的1.5倍,30分钟不渗不漏,掉压不超过0.05MP为合格。此外,业主还需要检查有地漏的房间是否存在“倒坡”现象,检验方法非常简单:打开水龙头或者花洒,一定时间后看地面流水是否通畅,有无局部积水现象。除此之外,还应对地漏的通畅、马桶和面盆的下水进行检验。   四、木工验收注意门缝的宽度   二手房的门、柜体等基本都是需要改造的,这方面的验收需格外小心。首先现场制作的木门应验收门的开启方向是否合理,开启时是否灵活,有没有阻滞和反弹的现象。另外,还要查看门缝是否合理,木门上方和左右的门缝不能超过3mm,下缝一般为5-8mm,此外还应该检查门套的接缝是否严密。对于柜体柜门来说,要检查开关是否正常,柜门开启时应该操作轻便、没有异声。另外,应查看柜门把手和各种锁具安装位置是否正确。   五、油漆工验收可用两种方法   油漆的验收应在涂料干燥后,在自然光线下采用目测和手感的方法。验收时要注意检查涂料的品种、颜色及涂膜是否与样板一致。油漆表面应平整、光洁,清漆木纹清晰,大面无流坠和皱皮等情况,颜色应基本一致并无刷纹。此外,墙面的乳胶漆应该没有脱皮、漏刷、透底等现象。

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